整体转让：温泉养生高档大酒店说明书

一 酒店概况

1，酒店地理：酒店地处华中**省会城市的经济圈内的开放旅游特色中等城市，距离省会城市50分钟路程。地理环境山清水秀，风景名胜较多，自然资源、矿产资源、旅游资源丰富。酒店就处在该城市的城区，也是处在温泉疗养旅游经济开发区的最中心地段。             

2，经济：该城市拥有近60万人口。交通、电力、核电、能源、麻纺、医药、电子、机械制造、冶金、食品、卫材建材、旅游度假业十分发达。

3，特色：当地温泉很有名气。被中外专家、科学家鉴定为“最顶级温泉”。该温泉对人体心血管系统、神经系统、肌体代谢、内分泌系统、运动系统、慢性颈肩、腰腿痛、关节炎、神经炎、各种风湿病、皮肤病、早期高血压、动脉硬化、静脉炎等36种疾病都有疗效和保健作用。

4，项目：该酒店项目是省级首席推出的“温泉度假养生基地”，是生态旅游首个上马的重点项目之一。酒店于2009年初按五星级标准建成，初评为四星级。至今试营业1年有余。占地面积28.82亩，建有主楼9层1栋,附楼七层二栋,辅助楼四层二栋,还有别墅28户168间为配套工程。总建筑面积31000平方米。共有各种客房346间，其中，已经营业的有“标准客房、商务套房、总统套房”等180间和282张床位；大小功能会议室8个，外宾接待室、卡拉OK厅、KTV、影视厅、内部网吧、棋牌室、健康理疗、桑拿、足疗室、各种浴室等近百间；各种大小风格不同的中、西餐厅、豪华包房近40间.一次性能容纳近800人以上同时进餐.日容2000人以上的大型温泉游乐场、冲浪池、各种大小温泉泡池近30个。是集生态旅游、会议食宿、温泉疗养、休闲娱乐、桑拿美容等于一体的高档休闲场所。内部装修豪华、设施齐全、中央空调、通讯、网络、影像、水电气、各种证件、生产经营办公用品、陈设，全部齐全、到位、畅通、合法有效。在本项目周边还有近100亩余土地可以征用。

附：规模具体情况一览表

说明：除了*标记之外，其它项目都在营业中。

5，法律：该项目购买了70年土地使用权，房产证、土地证齐全。是独立房地产产权，独立经营管理权，独立法人主体。产权清淅。

6，目前工程总价值:

 实际投资:截止目前为止,酒店实际总投资约1.7亿元左右;

评估值:2009年评估公司对“房产和土地”两项资产评估的结果是:1.82亿元;(这一评估值并不含酒店内和客房内涉及工作,生活,经营,管理等各方面的各种设备、设施、用品、用具、布草、电器等)

 资产有效总价值:约为2.1-2.2亿元左右;

二  转让原因：

主要原因并不是项目经营和市场问题.主要原因有以下几点:

1，无法正常经营：由于缺少资金，短期内无法兑现项目工程款，所以，经常被债主堵门封门，搞得酒店无法正常经营。

2，债务过重：目前债务过重，主要包括:工程性债务、产权性债务、财务费用。数额偏大，无力继续承受。

3，无力开发：生产经营周转金和市场启动金以及继续开发资金严重不足。

4，信贷不够：.虽然可以在银行做资产抵押贷款，由于贷款额度不能解决根本问题，因此，放弃在银行抵押贷款工作。所以，全部资产都没有发生抵押贷款业务。

5，融资困难：2009年做了大量融资工作，骗子太多，结果不理想。.决定放弃融资行为。

鉴于以上原因，决定放弃该项目的全部经营管理开发权和一切产权。对该项目进行整体捆绑转让转卖。

三  转让内容、方式、转让费

(一)  转让内容

1，不动产：约28亩左右土地使用权及土地上的全部建筑物。包括：31000平方米的房产产权。

2，可动产：酒店内外一切设备、设施以及用于生产、经营、服务、生活、办公等方面用品用具；

3，无形资产：地热井---优质温泉资源使用权；

4，股权、债权、债务权和一切生产经营管理权；

（二）转让方式：

债权债务，产权股权，经营管理权等整体打包，一次性买断。

（三）转让费：

该项目转让价格：实地考察后面谈确定。

其它费用：转让行为中发生的中介服务咨询费、考察旅差费、手续交易费、税务费、管理费等，由收购方承担。

四  收购咸宁温泉国际酒店四大优势

总观市场前景是很好的，理由有四：

（一）、区位优势：**市，各种交通十分便利。高速公路四通八达。距离**省会城市只有50分钟车程，坐高速铁路只要16分钟。**市是个山青水秀的中等开放性旅游特色城市。素有“省会城市后花园”之称。据有关权威资料显示：每天从省会城市入境旅游观光的游客达5000多人，外地游客进入**市中心市区的观光旅游有3000多人。高峰或节假日每天达33000多人，中心城区每天达4600多人 。境内有世界文化遗产一处；有AAAA国家级风景名胜5个，省级名胜6个，其它旅游景点50多处。著名《三国赤壁》、《水浒城》《三一一地下工程》《太乙洞》等都在境内。随着旅游度假项目的不断开发，**市的经济区位优势日趋高涨。健康养生消费已经成为市场消费的新热点。

可是，当地的高档酒店并不多。截止2008年12 月，**市中心城区：除四家三星和10家二星级酒店外，基本上没有四星级以上的或完整的生态旅游休闲度假场所和综合性养生高档酒店。     

（二）资源优势：温泉资源少。以省会8＋1城市经济圈子为例，在近在近3000万人口，直径150公里区域内，温泉资源约5处。以**市温泉最有名，且距省会城市最近，品质最优。是我国七大优质温泉之一。因此著有“温泉之都”之美誉。

（三）、市场优势：一是温泉资源都分布在省会城市周边其它县市。距离远；二是被长江和汉江将温泉市场分割三块，温泉养生市场各霸一方，互不干扰；三是健康养生消费是所有人群观注的热点。“与其等到发病进医院，不如平时养生泡温泉”。“看病不如养生”的已成为新的健康消费观念。因此，酒店既是酒店，又是吃住玩乐的休闲场所，也是商务和会议的活动中心，还是健康疗养治病的基地，特别是“温泉养生式”酒店融以上特点于一体，是寡头垄断行业。市场优势明显。

随着人们生活水平的提高和经济的活跃，会务活动、政务活动、商务活动、旅游度假活动、健康养生活动将会更加频繁。人们对健康消费将越来越重视。因此，“**温泉国际**酒店”是会务、住宿、疗养、娱乐、休闲最理想场所和去处。发展前景和经营业绩一定会朝着理想的目标前进。

（四）经营优势：一是存在有差异化竞争优势。尽管其它高档酒店较多，但具有温泉养生特色的酒店少。尽管可以相互展开竞争，但不会对方项目经营产生直接影响。因为产品特色不同，存在市场差异化，产品差异化，消费理念差异化和策略差异化。二是，**市温泉养生式酒店虽然在逐渐增加，表面上看，同业竞争可能越来越强烈，实际上，**市温泉养生式酒店越来越多，没有削弱“温泉养生”市场竞争能力，相反还增强了整个“温泉养生市场扎堆效应”的效应。前往泡温泉的人，由过去不多的少数人，发展到了多数人。热门温泉养生市场正在兴起，经营业绩反而越来越好。以**市“**温泉谷”“**温泉度假村”和二家为例。都是2009年10月前后建成投产后试营业，“**温泉谷”在试营业中平均每天收入达到40万元。“**温泉度假村”每天收入达15万之多。2005年，某某投资人在距离省会城市约130公里的偏远山区投资8000万元开发了个“龙佑温泉度假村”。其规模小于本项目。据有关资料表明：项目竣工后经营的头一年，接待客人达40多万人，获净利润4000多万元。我们实地考察得知：平时每天约800人，星期六和星期天达1800人之多。仅按每人消费180元泡温泉的人数计算：每天收入可达25万元之多。而地处湖北应城县的“汤池温泉”距离省会城市约100公里。每天接待客人达3000余人。以上几家温泉式养生酒店，其客房、餐饮、桑拿、住宿常年满员，需提前一周预订。客房入住率基本上平均保持在75%以上。然而，其它没有温泉的高档酒店，却是冷冷清清。咸宁历年最红火的《阳光酒店》，也因此面临转项。

五、直***购酒店的八大好处：

一是截止目前，除2009年10月建成的“**温泉谷”投资3亿多，规模约大温泉国际酒店一半外，其他酒店还比不上《**温泉国际**酒店》规模。有规模优势。

二是有经营和市场基础。试营业已一年多。经营管理、销售渠道已基本建立，各项工作日趋完善。各种资质，证件无须重审重报重批重立重建。

三是节省了立项、申报、审批、建设的麻烦所事和大量时间。

四是当收购人的资金进入时，可直接接管经营，直接产生业绩，直接市场开发。直接产生效益。减少了许多过程与工作。

五是通过试营业，了解了市场基本情况，能明显探知深浅。不会在决策上犯冒进与盲目性错误。

六是大大降低了投资成本和金费开支。《**温泉国际**酒店》是新建落成的，主体清析，产权明确。不是象老企业那样，并不在职工安置与补偿问题，不存在袍伏与负担。可以轻装上阵。

七是从申报、建设、开业、经营这一整个过程，都需要消耗大量人力、物力、财力、精力。买断后，换回了一切时间，空间，速度、费用，手续、拆迁、还建等方面的麻烦，还省除了开发费、建设费、拆迁费、申报立项等多项费用。