坐落在上海钻石地段的明天广场，昔日曾有着耀眼的身份——浦西第一高楼。投入约20亿元、2003年建成、而后易主一次。近期，这栋综合办公楼正在接洽买家购买其酒店式公寓的大部分物业。

明天广场位于南京西路399号，是集超豪华五星级酒店、高级服务式公寓和商业裙房为一体的多功能综合物业，占地11340平方米，高约281米，在世茂国际广场诞生前曾是浦西第一高楼。

该办公楼的特殊之处在于其物业主要以酒店和酒店式公寓组成，而此次出售的正是酒店式公寓——出售共25层的酒店式公寓，物业面积为36513.64平方米，占到总体面积的1/4左右，出售方式采取拍卖，起拍价格约为22.12亿元。

中国房地产拍卖网发布的拍卖公告显示了此次拍卖资产的更详细信息——拍卖部分为明天广场第7层至第22层、第24层至第32层房地产(第23层为全幢大厦避难层之一)，建筑面积合计约36513.64平方米。按36513.64平方米的总出让面积折算，每平方米的售价约为60600元。

同时，明天广场地下第3层共167个停车位与上述“叫卖”资产合并整体拍卖，车位建筑面积合计约8243.51平方米。

资产升值明显，犹太基金有兴趣？

据了解，上海广场7-60层为酒店式公寓与酒店，其中7-36层为酒店式公寓，共有255间公寓单位。41层以上为五星级酒店——上海JW万豪酒店，共有342间客房，另有面积20000平方米用作零售商舖。

目前持有这整栋大楼的是上海盛融投资有限公司。盛融投资的投资管理部总经理孙健告诉理财一周报记者，此次拍卖的并非所有酒店式公寓，盛融投资将继续持有剩余的酒店式公寓和其余物业。

据估计，此次出售物业的面积占总体办公楼面积的四分之一，而其起拍价为22亿元，以此对比2006年明天广场被整体转手时约为30亿元左右的交易价格，其升值速度和幅度都显得很为乐观。

那么，这一次高价出售资产后，这部分资产又如何在未来为买家进一步创造收益呢？

目前对于物业持有者盛融投资而言，酒店式公寓为其创造的收益主要来自客房收入。记者从该酒店式公寓了解到，其可以短住与长租，短住除了要交房间费用，另外还要交5%的服务费，而长租因各房型价位不等，因此单人间、两房、三房的月租分别为3.3万元、4.7万元以及6.3万元。

而对于接手的下家来说，则将舍弃依靠长期客房收入获得回报，最大的可能性是采取散卖形式获利。

有消息灵通人士告诉记者，一家犹太基金意欲买下该部分物业，购买后以资产精装修的方式使物业升值再予以散卖，售卖价格将高达30万元/平方米。

由于目前出售物业的每个单元的产证是独立的，因此接手该物业后高价散售确实为获利途径之一。记者估计了一下，以30层共有255间公寓的公开信息判断，那么出售25层保守估计含有200套公寓，以平均面积50平方米来计算的话，每平方米若能卖出30万元，那将会产生30亿元的收益。

同时，拍卖公告上还显示地下3层共157个停车位与出售的酒店式公寓合并整体拍卖。对于停车位是否可能在未来被剥离出来出售，记者从业内获得了否定的看法。

“住宅楼的停车位是可以有独立产权的，也就是说可以出售，但通常写字楼地下的停车位无法独立出来，它是并在房产产证里的，这是为了避免有人垄断停车位，损害楼上业主的停车利益。在对含有停车位的办公楼资产做价值评估时，通常采用市场法(即寻找可比案例)，而无法采取收益法(即以车位的月租金收入来衡量停车位的价值)，因为一个停车位的月租金500元，而其可能卖到20万元，这是不可比的。”一名四大会计事务所的房地产评估人士这样告诉记者。

事实上，从2010年11月开始，明天广场的拍卖信息就已经多次传出，但一直没有正式开始拍卖，其中，年底资金紧张成为牵制买家的主要原因。

有分析认为，明天广场本身性价比很高，但随着国家收紧外汇入境监管，一些海外资金短时间内无法入境；而境内企业要一次性付清10亿多元首付款，难度很大，因此不少买家最终放弃了参与拍卖。

对于目前是否有犹太基金参与洽谈该笔交易，孙健不予置评，并表示不便透露各买家的身份，只表示目前与几个有兴趣的买家还在洽谈的阶段。

曾被整栋转手

明天广场于2003年竣工，是由上海安联投资发展有限公司独家投资兴建，上海安联投资为浦发银行旗下的大型国有独资综合性投资公司。

“明天广场同东海广场、东银大厦一样，是上海社保基金介入的房地产项目。”一名业内人士告诉记者。

资料显示，明天广场投资商安联原本是一家全民所有制企业，上级主管部门曾为上海浦发银行旗下的上海东展公司。

1998年12月，安联的注册资金数额从1亿元增加到3亿元人民币，全部由上海东展公司以社会保险基金形式投入，占注册资本100%。

之后安联投资就开发了一系列房地产项目，其中就包括明天广场和东海广场。由于安联需要还社保本金，故而东海广场于2003年被其以7.38亿元转手给了开开集团。

而明天广场则在2005年的时候，风传摩根士丹利出手30多亿元欲将其购下，不过这笔交易最后却不了了之。当时，谈判停止的信号发自安联投资，据悉，该笔交易申报有关部门时未被通过。

那一次的“流产”在引起各方猜测，因为如果摩根士丹利成功购下明天广场的话，将创下截至当时上海写字楼市场的最高收购价格。

有知情人士表示，摩根士丹利收购案的无疾而终是由于一方面此次资产转让金额涉及30多亿元，万一日后资产升值，则有关人士可能担负“贱卖”资产的风险，另一方面，如果海内外媒体进行炒作，可能产生海外资本推高上海房地产的不良影响，因为2005年正是不少海外基金购买国内房地产项目热情高涨的一年。

另有观点认为由于当年摩根士丹利已经收购了上海广场的部分物业，因此可能影响到了其对明天广场收购的计划。

直到2006年，明天广场终于被转手出让。2006年，明天广场以30亿元左右的价格转手给了上海国盛集团。国盛旗下的上海盛融投资有限公司是国有独资的综合性投资公司，由上海市国有资产监督管理委员会统一管理。

30亿元左右的交易价格被认为相当划算。有业内专家表示，在当年，按照最简单的每平方米3万元的价格标杆比较，明天广场的现值至少是35亿元。

4年多之后，明天广场又开始寻找下家，只不过不同于2006年的那一次，此次不是整栋出售，而是对大部分的酒店式公寓进行拍卖。对于此次为何要出售资产，孙健只对记者表示，“这只是我们资产运作的需求。”